개인회생 시 집(부동산)은 어떻게 되나요?

류승미파트너변호사 · 법무법인 김앤파트너스

대한변호사협회 등록 변호사 / 부산 도산 전문

부산대학교 법학과 / 제53회 사법시험 / 연수원 43기

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“집을 지킬 수 있나요?”

개인회생 상담에서 가장 민감한 주제 중 하나입니다. 결론부터 말하면, 개인회생에서는 집을 유지할 수 있습니다. 다만, 주택의 가치와 담보대출 잔액에 따라 변제금에 영향을 줍니다.

개인회생 vs 개인파산: 부동산 처리 차이

개인회생의 가장 큰 장점 중 하나가 부동산을 유지할 수 있다는 것입니다.

별제권이란?

부산회생법원 실제 결정문

담보대출(주택담보대출)이 있는 경우, 담보권은 별제권으로 처리됩니다.

담보대출은 기존대로 갚고, 나머지 무담보 채무만 개인회생으로 정리합니다.

부동산의 청산가치 반영

순자산 가치 계산

부동산 순가치 = 시가 - 담보대출 잔액 - 선순위 권리

→ 순가치 5,000만 원이 청산가치에 반영 → 변제금에 영향

순가치가 낮거나 없는 경우

담보대출이 시가에 가까우면 순가치가 0원이므로 변제금에 영향이 없습니다.

담보대출 납부 전략

기존 약정대로 납부

변제금 + 담보대출 동시 납부

담보대출 상환분은 생계비 산정 시 고려됩니다. 담보대출이 있으면 가용소득이 줄어 변제금도 줄어들 수 있습니다.

부동산이 있을 때 주의사항

1. 부동산 매각 금지

개인회생 변제 중 법원 허가 없이 부동산을 처분하면 안 됩니다.

2. 담보대출 연체 주의

담보대출은 별제권이므로 개인회생과 별도입니다. 담보대출을 연체하면 집이 경매에 넘어갈 수 있습니다.

3. 시가 변동

인가 시점의 시가로 평가하므로, 이후 집값 변동은 반영되지 않습니다.

부동산 없는 경우

Q&A

Q. 주택담보대출이 있으면 무담보 채무 한도(5억)에 포함되나요?

포함되지 않습니다. 담보 채무는 별도 한도(10억 원)이며, 무담보 채무 5억 원 한도와 분리됩니다.

Q. 전세로 살다가 내 집을 사면?

변제 중 부동산 취득은 법원에 보고해야 합니다. 다만, 전세 보증금으로 소형 주택을 구입하는 정도는 재산 형태 변경으로 볼 수 있습니다. 사전에 변호사와 상의하세요.

Q. 배우자 명의 집은 영향이 있나요?

없습니다. 배우자 명의 부동산은 본인 재산이 아니므로 개인회생에 영향을 주지 않습니다.

Q. 부모님 집에 사는데 부모님 집이 영향을 받나요?

받지 않습니다. 부모님 명의 부동산은 본인 재산이 아닙니다.

자주 묻는 질문

핵심 정리

개인회생 시 부동산:

• 집을 유지할 수 있습니다 (파산과 다름)
• 담보대출 = 별제권 → 기존대로 상환하면 집 유지
• 순가치(시가 – 담보대출) = 청산가치에 반영
• 담보대출 ≒ 시가이면 순가치 0 → 변제금 영향 없음
• 담보대출 연체하면 경매 위험 → 정상 납부 필수

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