부산개인회생전문법무법인 — 아파트 주민의 — 주택담보대출과 별제권 처리
부산개인회생전문법무법인 | “아파트 담보대출이 있는데 개인회생 되나요?”
연제구 아파트 단지에 거주하면서 주택담보대출과 생활비 채무가 겹쳐 어려운 분이 많습니다. 아파트가 있어도 개인회생이 가능하며, 집을 지키면서 채무를 정리할 수 있습니다.
아파트 보유 + 담보대출 = 개인회생 가능
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 아파트 있어도 신청 가능? | ✅ 가능 |
| 집을 팔아야 하나? | ❌ 유지 |
| 담보대출 있어도? | ✅ 가능 |
| 경매 위험? | 개인회생으로 보호 |
주택담보대출의 별제권 처리
부산회생법원 실제 결정문
별제권이란?
담보가 있는 채권은 별제권으로 개인회생 변제계획과 별도로 처리됩니다.
| 구분 | 무담보 채무 | 담보 채무 (별제권) |
|---|---|---|
| 면책 | ✅ 면책 대상 | ❌ 별도 상환 |
| 변제금 포함 | ✅ | ❌ |
| 상환 방법 | 변제계획대로 | 기존대로 원리금 상환 |
실제 납부 구조
매월 지출 = 변제금 (무담보) + 담보대출 원리금 (별제권) + 생활비
청산가치 산정
아파트 청산가치
청산가치 = 아파트 시가 - 담보대출 잔액 - 최우선변제금 - 매각비용
시뮬레이션
| 항목 | 사례 1 | 사례 2 |
|---|---|---|
| 아파트 시가 | 3억 원 | 2억 5천만 원 |
| 담보대출 | 2억 5천만 원 | 2억 5천만 원 |
| 공제 (매각비용 등) | 약 2천만 원 | 약 2천만 원 |
| 청산가치 | 약 3천만 원 | 0원 (마이너스) |
담보대출이 시가에 근접하면 청산가치가 0원이 되어 변제금에 영향이 없습니다.
연제구 아파트 주민 시뮬레이션
사례: 연제구 아파트 (3인 가구)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 시가 | 3억 원 |
| 담보대출 잔액 | 2억 5천만 원 |
| 무담보 채무 | 5,000만 원 |
| 월 소득 | 350만 원 |
| 생계비 (3인) | 약 271만 원 |
| 담보대출 이자 | 약 70만 원/월 (별도) |
| 산정 | 금액 |
|---|---|
| 가용소득 | 350 – 271 = 약 79만 원 |
| 청산가치 기준 변제금 | 3천만 ÷ 36 = 약 83만 원 |
| 적용 변제금 | 약 83만 원/월 (청산가치 기준) |
| 36개월 총 변제 | 약 2,988만 원 |
| 면책 금액 | 약 2,012만 원 |
담보대출 연체 시 대응
경매 위험 시
| 단계 | 대응 |
|---|---|
| 1 | 개인회생 신청 |
| 2 | 중지명령 신청 → 경매 중지 |
| 3 | 개시결정 → 경매 자동 중지 |
| 4 | 담보대출 정상화 계획 수립 |
개인회생으로 경매를 막고 아파트를 지킬 수 있습니다.
담보대출 정상화
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 연체분 일시 납부 | 정상화 가장 확실 |
| 은행과 분납 협의 | 연체분 분할 상환 |
| 변제계획에 반영 | 일부 경우 가능 |
아파트 관련 주의사항
| 주의 사항 | 이유 |
|---|---|
| 아파트 명의 이전 금지 | 사해행위 → 기각 |
| 담보대출 정상 상환 | 연체 시 경매 위험 |
| 아파트 가격 변동 | 큰 변동 시 법원 신고 |
| 추가 담보대출 금지 | 신규 채무 → 폐지 |
Q&A
Q. 담보대출 이자를 변제금에서 빼주나요?
담보대출은 별제권으로 별도 처리됩니다. 생계비와 별도로 납부하며, 가용소득에서 변제금을 산정합니다.
Q. 아파트를 팔면 변제금이 줄어드나요?
아파트 매각 시 매각 대금에서 담보대출을 상환하고 남은 금액은 재산으로 반영됩니다. 매각 여부는 전문가와 상의하여 결정하세요.
Q. 전세로 거주 중인데 아파트와 같은가요?
전세 보증금도 재산으로 반영됩니다. 보증금에서 최우선변제금을 공제한 금액이 청산가치에 포함됩니다.
자주 묻는 질문
❓ 개인회생 신청 자격은 어떻게 되나요?
총 채무액이 무담보 10억 원, 담보부 15억 원 이하이고, 장래 계속적으로 수입을 얻을 가능성이 있는 개인이면 신청할 수 있습니다. 급여소득자뿐 아니라 자영업자, 일용직도 가능합니다.
❓ 개인회생 변제기간은 얼마나 되나요?
기본 변제기간은 3년(36개월)이며, 법원 판단에 따라 최대 5년(60개월)까지 연장될 수 있습니다. 2024년부터 최저생계비 이하 소득자는 3년 변제가 기본 적용됩니다.
❓ 개인회생 비용은 얼마나 드나요?
법원 비용(인지대·송달료)은 약 30~50만 원이며, 변호사 선임 비용은 별도입니다. 법률구조공단을 통하면 무료 법률 지원도 가능합니다.
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핵심 정리
연제구 아파트 주민 개인회생:
- 아파트 보유해도 신청 가능 → 집 유지
- 담보대출 = 별제권 → 별도 상환 (면책 안 됨)
- 무담보 채무 → 면책 대상
- 담보대출 ≈ 시가면 청산가치 0원 → 유리
- 경매 진행 중이면 중지명령으로 보호
채무 문제, 혼자 고민하지 마세요. 법무법인 김앤파트너스 부산사무소가 함께하겠습니다.
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