부산회생 — 주거단지 주민의 — 주택 보유 시 처리 방법
부산회생 | “집이 있어도 개인회생이 되나요?”
금정구 주거단지에 아파트나 주택을 소유하고 있어도 개인회생 신청이 가능합니다. 주택은 유지하면서 채무를 정리할 수 있습니다. 주택 보유자의 개인회생 방법을 안내합니다.
주택이 있어도 개인회생 가능합니다
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 아파트 있어도 신청 가능? | ✅ 가능 |
| 집을 팔아야 하나? | ❌ 팔지 않음 |
| 주택담보대출 있어도? | ✅ 가능 |
| 경매에 넘어가나? | ❌ 개인회생으로 보호 |
개인회생에서는 재산을 유지합니다. 집을 팔지 않고 거주하면서 채무를 정리합니다.
주택과 청산가치
부산회생법원 실제 결정문
청산가치란?
개인회생에서 변제금은 청산가치 이상이어야 합니다. 주택의 청산가치는 다음과 같이 산정합니다.
주택 청산가치 = 시가 - 담보대출 잔액 - 최우선변제금 - 매각비용
시뮬레이션
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 시가 | 3억 원 |
| 주택담보대출 잔액 | 2억 5,000만 원 |
| 최우선변제금·매각비용 | 약 2,000만 원 |
| 청산가치 | 약 3,000만 원 |
이 경우 36개월 변제금 총액이 최소 3,000만 원 이상이어야 합니다.
담보대출이 시가에 근접하면?
| 시가 vs 담보대출 | 청산가치 |
|---|---|
| 시가 > 담보대출 (많이) | 높음 → 변제금 증가 |
| 시가 ≈ 담보대출 | 낮음 → 변제금에 영향 적음 |
| 시가 < 담보대출 (역전) | 0원 → 변제금에 영향 없음 |
담보대출이 많을수록 청산가치가 낮아져 변제금에 유리합니다.
주택담보대출 처리
담보대출은 면책되나요?
| 구분 | 면책 여부 |
|---|---|
| 주택담보대출 (별제권) | ❌ 면책 안 됨 (별도 상환) |
| 카드빚·신용대출 | ✅ 면책 |
| 사채 | ✅ 면책 |
주택담보대출은 별제권으로 개인회생과 별도로 상환합니다. 나머지 무담보 채무가 면책 대상입니다.
담보대출 상환 방법
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 기존대로 상환 | 매월 담보대출 원리금 납부 계속 |
| 이자만 납부 | 법원 허가 시 원금 유예 가능 |
금정구 주택 보유자 시뮬레이션
사례: 아파트 보유 (3인 가구, 월 소득 350만 원)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 시가 | 2억 5,000만 원 |
| 담보대출 잔액 | 2억 원 |
| 무담보 채무 | 5,000만 원 |
| 산정 | 금액 |
|---|---|
| 청산가치 (주택) | 약 3,000만 원 |
| 월 소득 | 350만 원 |
| 생계비 (3인) | 약 271만 원 |
| 담보대출 이자 | 약 70만 원/월 (별도) |
| 가용소득 | 약 79만 원/월 |
| 변제금 | 약 83만 원/월 (청산가치 기준) |
가용소득보다 청산가치 기준 변제금이 높으면, 청산가치 기준이 적용됩니다.
주택 경매 중지
이미 경매가 시작된 경우
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 개인회생 신청 |
| 2 | 중지명령 신청 → 경매 중지 |
| 3 | 개시결정 → 경매 자동 중지 |
| 4 | 인가결정 → 경매 취소 가능 |
개인회생으로 경매를 막고 집을 지킬 수 있습니다.
주의사항
주택 관련
| 주의 사항 | 이유 |
|---|---|
| 주택을 팔지 않기 | 개인회생에서 재산 유지 원칙 |
| 담보대출 정상 상환 | 연체 시 경매 위험 |
| 주택 가격 변동 신고 | 큰 변동 시 법원 신고 |
| 주택 명의 이전 금지 | 사해행위 → 기각 |
개인회생 중 이사
| 항목 | 처리 |
|---|---|
| 주택 매도 후 이사 | ⚠️ 법원 허가 필요 |
| 전세로 이사 | 법원 신고 필수 |
| 같은 집 유지 | ✅ 그대로 거주 |
Q&A
Q. 주택을 가족에게 넘기면 안 되나요?
안 됩니다. 개인회생 전후로 재산을 가족에게 이전하면 사해행위로 기각 사유가 됩니다.
Q. 담보대출 이자를 생계비에 포함할 수 있나요?
담보대출 상환금은 별제권으로 별도 처리됩니다. 생계비와 별도로 담보대출 이자를 납부하면서 나머지 가용소득으로 변제금을 냅니다.
Q. 집값이 올라서 청산가치가 높아지면 변제금이 늘어나나요?
신청 시점의 시가를 기준으로 산정합니다. 변제 기간 중 집값 변동은 원칙적으로 반영되지 않습니다.
자주 묻는 질문
❓ 개인회생 신청 자격은 어떻게 되나요?
총 채무액이 무담보 10억 원, 담보부 15억 원 이하이고, 장래 계속적으로 수입을 얻을 가능성이 있는 개인이면 신청할 수 있습니다. 급여소득자뿐 아니라 자영업자, 일용직도 가능합니다.
❓ 개인회생 변제기간은 얼마나 되나요?
기본 변제기간은 3년(36개월)이며, 법원 판단에 따라 최대 5년(60개월)까지 연장될 수 있습니다. 2024년부터 최저생계비 이하 소득자는 3년 변제가 기본 적용됩니다.
❓ 개인회생 비용은 얼마나 드나요?
법원 비용(인지대·송달료)은 약 30~50만 원이며, 변호사 선임 비용은 별도입니다. 법률구조공단을 통하면 무료 법률 지원도 가능합니다.
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핵심 정리
금정구 주택 보유자 개인회생:
- 주택 보유해도 신청 가능 → 집을 팔지 않음
- 주택 청산가치 = 시가 – 담보대출 → 변제금 최저 기준에 반영
- 담보대출은 별제권 → 면책 안 되고 별도 상환
- 경매 진행 중이면 중지명령으로 경매 중지 가능
- 주택 명의 이전 = 사해행위 → 절대 금지
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